Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 38 del 16 febbraio 2016 il Decreto del Ministero dello sviluppo economico del 22 dicembre 2015, n. 226 con cui è stato emanato il Regolamento recante norme in materia di disciplina del prestito vitalizio ipotecario.
Il testo del decreto ottempera alle osservazioni formulate recentemente dal Consiglio di Stato. In sintesi era stato sottolineato come fosse necessario:
a) rendere obbligatoria l’informativa al richiedente il finanziamento sulle conseguenze a carico degli eredi, anche nel caso di estinzione anticipata del finanziamento.
b) limitare la possibilità di revoca del finanziamento nel caso in cui il debitore subisca atti conservativi o esecutivi alla sola eventualità in cui tali procedimenti siano di importo pari o superiore ad un certo valore, da determinare in relazione al finanziamento o al valore dell’immobile.
La funzione economica di tale forma di finanziamento è quella di consentire al proprietario di un immobile, di età superiore a 60 anni (la normativa precedente prevedeva un limite di età di 65 anni), di rendere liquida una parte del valore della abitazione per soddisfare esigenze di liquidità senza che lo stesso proprietario sia tenuto a lasciare la proprietà residenziale, che viene comunque posta a garanzia del finanziamento.
Il prestito vitalizio ipotecario va dunque distinto dal mutuo. Con un contratto di mutuo infatti un individuo prende a prestito da una banca una somma di denaro per acquistare un’abitazione e restituisce poi il prestito con rate periodiche; il prestito ipotecario consente, invece, a colui che è già proprietario di “prendere a prestito” una somma di denaro a fronte del valore dell’abitazione evitando di dover vendere la nuda proprietà.
Proseguendo con la disamina del meccanismo di funzionamento, si prevede una differenziazione di importo finanziabile in relazione all’età.
Per coloro che hanno 60 anni o poco più infatti l’importo del finanziamento non può superare il 15-20 per cento del valore dell’immobile, mentre per i proprietari in età più avanzata si arriva fino al 50 per cento del valore dell’abitazione.
Deve essere offerta poi la possibilità di stipulare un prestito cointestato sia ai coniugi che ai conviventi more uxorio. Invero, nel caso in cui il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento, risulta coniugato, ovvero convivente more uxorio da almeno un quinquennio documentato attraverso la presentazione di un certificato di residenza storico, e nell’immobile posto a garanzia risiedano entrambi i coniugi o conviventi more uxorio , il contratto deve essere sottoscritto da entrambi anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché i requisiti di età previsti dall’articolo 11-quaterdecies, comma 12, della legge siano posseduti da entrambi i sottoscrittori.
Si prevedono poi:
- specifici obblighi informativi a carico dell’ente finanziatore con la predisposizione di due prospetti esemplificativi recanti la simulazione del piano di ammortamento da sottoporre all’interessato. In particolare, nel contratto di finanziamento sono presenti, secondo la scelta effettuata dal soggetto finanziato ai sensi dell’articolo 11-quaterdecies, comma 12 -bis, della legge, anche in allegato al contratto stesso due prospetti esemplificativi, chiamati “Simulazione del piano di ammortamento”, che illustrano il possibile andamento del debito nel tempo, evidenziando anno per anno separatamente il capitale e gli interessi, uno applicando il tasso contrattuale al momento della stipula del prestito vitalizio ipotecario, e l’altro simulando al terzo anno dalla stipula del contratto di prestito ipotecario vitalizio uno scenario di rialzo dei tassi di interesse non inferiore a 300 punti base rispetto al tasso vigente al momento della stipula del contratto o, se ha un valore inferiore a questa ipotesi, all’eventuale cap previsto dal contratto.
La documentazione precontrattuale che il finanziatore consegna al soggetto richiedente è la medesima prevista per i mutui ipotecari dalle “Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti” della Banca d’Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 217 del 18 settembre 2009, e successive modificazioni, in quanto applicabili.
È fatto, altresì, obbligo al finanziatore di consegnare gratuitamente al soggetto richiedente, almeno 15 giorni prima dell’eventuale stipula del contratto, un prospetto informativo contenente in modo chiaro le seguenti informazioni minime: a) l’importo finanziato con la corrispondente indicazione della percentuale del valore di perizia dell’immobile dato in garanzia; b) l’indicazione della somma che sarà erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e di tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e della polizza assicurativa. - il divieto di esigere il pagamento delle spese sostenute dal finanziatore qualora il finanziato decida di non sottoscrivere il contratto.
Al finanziamento può accompagnarsi una polizza assicurativa per l’immobile, ma il richiedente ha la facoltà di acquistare la polizza assicurativa anche presso un soggetto differente dal finanziatore, che annualmente deve consegnare un resoconto della propria posizione debitoria.
L’estinzione del finanziamento si configura non solo con la morte del proprietario, ma anche qualora vengano trasferiti in tutto o in parte i diritti reali di godimento sull’abitazione data in garanzia. Può anche scegliersi la formula del rimborso alla scadenza.
Nel caso di decesso del beneficiario sono gli eredi, entro 12 mesi, a dover estinguere il finanziamento scegliendo tra:
- l’estinzione del debito nei confronti dalla banca;
- la vendita dell’immobile ipotecato;
- oppure, in ultima ipotesi, l’affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito (il decreto stabilisce che debba avvenire a prezzo di mercato) con il pagamento degli interessi semplici. La parte eccedente il capitale residuo potrà così beneficiare dell’eventuale andamento positivo dei prezzi dell’immobile.
In particolare, il rimborso integrale del finanziamento in un’unica soluzione può essere richiesto dal finanziatore nei seguenti casi:
- al momento della morte del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo;
- se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia, in particolare:
i. nel caso in cui la proprietà dell’immobile, o una sua quota, è venduta o trasferita a qualsiasi titolo, fatto salvo il caso di trasferimento mortis causa della proprietà, anche pro quota, in cui si applica la lettera a);
ii. salvo quanto previsto diversamente nel contratto, nel caso in cui è concesso un godimento d’usufrutto, d’uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all’immobile;
iii. nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento; - qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;
- qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile;
- qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti, ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile;
- qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell’abitabilità dell’immobile;
- qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli, nonché il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi;
- nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o, esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali.
Dal punto di vista fiscale si conferma l’applicazione dell’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25 per cento.
Il Decreto entra in vigore a partire dal 02 marzo 2016.
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