Obbligazioni condominiali: l’amministratore risponde a titolo personale in caso di mancata comunicazione dei condomini morosi

Obbligazioni condominiali: l’amministratore risponde a titolo personale in caso di mancata o ritardata comunicazione dell’elenco dei condomini morosi.

La 220/2012 prevede che l’amministratore di condominio è obbligato a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori non soddisfatti, i quali non possono agire contro i condomini in regola con i pagamenti senza prima esigere il debito dagli altri inadempienti.

Tuttavia, perché possa dirsi soddisfatto l’onere di comunicazione previsto dall’ art. 63 disp. att. c.c. non è sufficiente che venga comunicato l’elenco dei condomini morosi dovendo, altresì, la comunicazione essere corredata dalla precisazione del debito di ciascun condomino secondo il riparto millesimale. Le obbligazioni condominiali hanno, invero, natura parziaria e, dunque, la responsabilità per le obbligazioni assunte dall’amministratore o, comunque, nell’interesse del condominio è attribuita proporzionalmente ai singoli componenti la compagine condominiale sulla base delle rispettive quote.

Ebbene, cosa succede in caso di mancata o ritardata comunicazione?

Con la recentissima sentenza n. 1002 dello scorso 15/01/2025, la Sez. II della Suprema Corte, chiarisce come l’obbligo dettato dall’art.  art. 63 disp. att. c.c. sia espressione di un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore e, dunque, esula dagli obblighi interni al rapporto di mandato corrente tra amministratore e condomini.

Si tratta, in altri termini, di un obbligo derivante dalla legge e gravante sull’amministratore in proprio e non quale amministratore del condominio, la cui violazione, potenzialmente idonea a causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni, integra un’ipotesi di responsabilità aquiliana.

Nel proprio argomentare la Suprema Corte aderisce, dunque, all’orientamento prevalente, anche in dottrina, e contrapposto al diverso indirizzo assunto, nel tempo, dalla stessa giurisprudenza di legittimità che, invece, muove dalla considerazione che il dovere di comunicazione dei condomini morosi da parte dell’amministratore di condominio è posto anche nell’interesse dei condomini in regola con i pagamenti, sicché l’inadempimento di tale dovere configurerebbe una responsabilità contrattuale.

Insomma, mentre, in qualità di rappresentante del condominio, gli effetti dell’attività che l’amministratore pone in essere nello svolgimento del suo incarico sono imputabili direttamente al condominio, con riferimento alla comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, l’amministratore è destinatario di un comando fissato dalla legge a tutela dei creditori del condominio e la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell’amministratore riferibili al condominio alla luce degli

artt. 1130 e 1131 c.c., con la conseguenza che dall’omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell’amministratore in proprio.